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Entre début de reprise et poursuite nécessaire de la baisse des prix, le marché immobilier se cherche

Dans un contexte de baisse des prix des logements anciens toujours timide et loin d’être homogène, les professionnels de l’immobilier sont encore loin d’observer une véritable reprise des transactions. La plupart notent quand même un certain retour des acheteurs et des signes encourageants pour la suite, à commencer par la baisse des taux d’emprunts depuis le début de l’année. Les taux d’emprunt ont en effet reperdu entre 50 et 60 points de base en quatre mois, si bien que les offres à moins de 4% se généralisent désormais, même sur 25 ans. De quoi aider à faire revenir les primo-accédants qui manquent toujours à l’appel tout comme les investisseurs, l’essentiel des transactions étant assurée par les secundo-accédants.

Une baisse des prix loin d’être homogène

Le réseau d’agences Century 21 France a mesuré au premier trimestre 2024 des prix en baisse d’un peu plus de 3% en moyenne au niveau national, pour les maisons comme pour les appartements, par rapport à la même période de 2023. Dans le réseau Laforêt, on observe un recul des prix de 1,2% en moyenne mais en comparaison aux valeurs du trimestre précédent. Dans tous les cas, les baisses restent plus prononcées en région parisienne ou dans certaines métropoles comme Bordeaux, Lyon et Rennes. Pour autant, des villes côtières résistent toujours avec des prix orientés à la hausse à Nice ou Marseille.

Marges de négociation

Derrière ces moyennes, certaines situations donnent bien sûr lieu à de plus fortes décotes. Le réseau d’agences L’Adresse note que dans certaines zones où des biens sont en vente depuis près d’un an, leurs propriétaires deviennent pressés, avec à la clé des marges de négociation importantes pour les acheteurs. « Pour certains biens, en vente depuis plus de 6 mois, ou des biens avec un DPE F ou G et à une vingtaine de kilomètres des centres-villes, il est possible désormais de négocier de belles décotes, allant jusqu’à 20% du prix affichés », explique Brice Cardi, Président de l’Adresse.

Des délais de vente de plus en plus longs

Ce qui ne baisse pas non plus, ce sont les délais de vente. Century 21 parle de records de durée avec plus de trois mois en moyenne : 103 jours pour une maison et 100 jours pour un appartement. « La faute en revient principalement aux vendeurs qui campent sur leurs positions et persistent à refuser la réalité des prix », explique Laforêt. Au premier trimestre 2024, Laforêt observe d’ailleurs que 81% des biens vendus ont fait l’objet d’une négociation, seuls les logements sans défaut majeur situés dans des quartiers prisés ou offrant des caractéristiques rares comme un dernier étage avec terrasse ou une maison en front de mer se vendant à leur prix de présentation.

Le pari de la baisse des prix et des taux

Century 21 souligne que les prix doivent encore baisser pour fluidifier le marché. Mais si justement une partie des acquéreurs semble toujours attendre une baisse plus prononcée des prix ou des taux d’emprunt plus abordables, le réseau L’Adresse considère que ce n’est pas forcément un bon calcul. « Plus tôt on devient propriétaire et plus vite on se constitue un capital. Par ailleurs, acheter maintenant c’est avoir le choix, mais aussi le temps de faire le bon choix et de bien négocier le prix tout en conservant la possibilité de renégocier son taux d’emprunt dans un an », résume Brice Cardi. Pour pouvoir renégocier son taux d’emprunt ou opter pour un rachat de crédit, il faudra quand même assister à une baisse supplémentaire des taux de près d’un point. Une évolution qui dépendra beaucoup de l’évolution de la politique monétaire de la Banque centrale européenne et donc de l’inflation…

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